Droht der Schweiz eine Immobilienblase?

Die in Deutschland oft diskutierte Frage könnte in Anbetracht hoher Preise auch für die Schweiz zutreffen. Mehrere Faktoren sprechen dagegen.

Professor Peter Ilg: Demografie treibt die Preise für Immobilien

Wer in Zürich ein Haus zum Kaufen sucht, findet bei der Schweizer Plattform von Immoscout gerade einmal acht Treffer. Und das, obwohl selbst in der Peripherie Preise für Einfamilienhäuser von mehr als zwei Millionen Franken (CHF) aufgerufen werden. „Von einer Einfamilienhaus-Knappheit“ spricht deshalb Homegate in einer unlängst veröffentlichten Mitteilung. In Zusammenarbeit mit dem Immobilieninstitut der Zürcher Hochschule für Wirtschaft (HWZ) hatte das Immobilienportal den Angebotsmarkt von Einfamilienhäusern in der Schweiz analysiert. Insgesamt wurden in der Schweiz im vergangenen Jahr rund 30.000 Einfamilienhäuser ausgeschrieben. Rund 6 Prozent mehr als im Vorjahr. Die höhere Nachfrage begründen Experten wie der HWZ-Professor Peter Ilg mit dem „Familienmodel“ in der Schweiz. Hierzulande steigt die Geburtenziffer seit 2001 kontinuierlich an – zudem wird in der Schweiz vermehrt geheiratet. Ein Hauptfaktor für die Nachfrage ist allerdings der Bevölkerungszuwachs von rund einem Prozent pro Jahr – bezogen auf die Gesamtbevölkerung der Schweiz von derzeit rund 8,4 Millionen Bürgern.

Seit Jahren kontinuierlich steigende Preise

Die Schweizer Idylle kostet ihren Preis

Wie markant die Preise dabei anziehen, zeigt unter anderem der „Wohnimmobilien Marktbericht Schweiz 2017“ des Immobilienmaklers Engel & Völkers. Spitzenpreise pro Quadratmeter (qm) von 28.000 CHF (26.200 Euro) wurden dabei 2016 in Zug erzielt – dicht gefolgt von Genf mit bis zu 25.000 CHF/qm (23.400 Euro). Aber auch in der bereits angesprochenen Finanzmetropole Zürich werden laut Engel & Völkers für Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen bis zu 20.000 CHF (18.700 Euro) pro Quadratmeter fällig. Auch in Winterthur, im östlichen Umfeld von Zürich, liegen die Höchstpreise von Eigentumswohnungen bei 11.000 CHF/qm (10.300 Euro). Dagegen erscheinen Wohnungen in Sankt Gallen mit bis zu 10.000 CHF/qm (9.300 Euro) je Quadratmeter vergleichsweise günstig.

Derartige Preise, wenngleich es sich um das Spitzenniveau handelt, könnten den Eindruck erwecken, in der Schweiz baue sich eine Immobilienblase auf. Ähnlich wie es für einige Metropolen in Deutschland diskutiert wird. Hiergegen sprechen aber mehrere Gründe.

Angebot und Nachfrage weitgehend im Gleichgewicht

Indikatoren für Immobilienblasen sind grundsätzlich massiv steigende Preise und Mieten und ein starker Zuwachs bei Immobilienfinanzierungen respektive deutliche Steigerungen im Baugeschäft. Nun könnte man vermuten, dass die genannten, hohen Preise Ausdruck einer Immobilienblase sind. Tatsächlich sind sie jedoch das Ergebnis von Angebot und Nachfrage und hier hat sich in den vergangenen Jahren einiges getan. So haben die Telekommunikationsfirma Meta-Sys AG und die Hochschule ZHAW in einer Studie für das Bundesamt für das Wohnungswesen erarbeitet, dass 2016 nach 2008 erstmals wieder ein Jahr war, in dem das Angebot die Nachfrage erreicht hat. Dabei wurde das Gleichgewicht nicht nur durch eine starke Ausdehnung des Angebots ausgelöst, sondern auch durch einen kräftigen – nachfragedämpfenden – Preisschub. Von 2005 bis 2011 verteuerte sich Wohneigentum um 40 Prozent, die Marktmieten erhöhten sich um etwas weniger als 20 Prozent. Während dabei die Nachfrage im gehobenen Bereich eher stagnieren, werden weiterhin „bezahlbare“ Wohnungen gesucht. Dies führe, so die Studie, dazu, dass in den Städten Zürich, Winterthur, Genf, Lausanne, Luzern, Zug, Bern und Thun es weiterhin gefühlte Versorgungsengpässen gäbe.

Urbanisierung schreitet voran

Auch in der Schweiz zieht es die Bürger in die Städte

Ähnlich der Entwicklung in Deutschland, zeichnet sich dabei auch in der Schweiz eine deutliche Urbanisierung ab, die auch die suburbanen Gemeinden betrifft. Zukunftsforscher sind sich einig, dass auch in der Schweiz die Agglomerationszahlen (Bevölkerungsverdichtung) in den Ballungszentren steigen werden. Die meisten Menschen (3,7 Mio. von 8,4 Mio. Bürger) wohnen dabei jetzt schon zwischen Zürich und St. Gallen. Mit einem Preiszuwachs von 23 Prozent hätten laut Engel & Völkers Eigentumswohnungen in der Ostschweiz im Schweizer Vergleich am stärksten zugelegt. Das Maklerunternehmen sieht die Ostschweiz daher in der „Aufholjagd“.

Während dabei die Verschuldungsquoten der Immobilienkäufer in den deutschen Metropolen München, Hamburg und Frankfurt deutlich zulegen, sind hier in der Schweiz enge Grenzen gesetzt. So beleihen Schweizer Banken maximal 80 Prozent des sogenannten Niederstwertes der Immobilie, was selten der Kaufpreis ist. Anders als in Deutschland, wo Vollfinanzierungen weiterhin möglich sind, müssen Schweizer also 20 Prozent des Eigenheims selbst bezahlen. Und eine weitere Hürde ergibt sich beim Traum von den eigenen vier Wänden: Danach dürfen die laufenden Kosten der Immobilie nicht höher sein als ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens. Den Hypothekarzins kalkulieren Banken dabei mit fünf Prozent, auch wenn die Finanzierung deutlich günstiger angeboten wird. Da die Regulierungen zudem vorsehen, dass Hypothekendarlehen bei Neuverträgen eine Tilgung von 75 Prozent innerhalb von 15 Jahren beinhalten müssen, ist die Zahl derer, die sich eine Immobilie in der Schweiz leisten können, eingeschränkter als in Deutschland. Überschuldungen sollen so vermieden werden.

Positiv betrachtet, zeichnet den Immobilienmarkt Schweiz daher eine große Nachhaltigkeit und Sicherheit aus. Die Mieter können dabei auf Mieten vertrauen, die sich am Landesindex für Konsumentenpreise orientieren.

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