Verfehlte Wohnungspolitik führt zu gravierenden Auswirkungen

Den heiß gelaufenen Wohnungsmärkten in Deutschland steht angeblich eine Trendwende bevor. Vor allem in Berlin – aber auch in Städten wie München und Hamburg – sind die Preise für Wohnimmobilien so hoch, dass die Experten vom Zentral Immobilien Ausschuss bereits warnten. Auch wenn die Experten des ZIA diese Einschätzung hastig korrigierten – das Thema Preissteigerungen von Immobilien ist in Deutschland in aller Munde. Schließlich sind viele Bürger hiervon auch betroffen.

Bild: 50Plus Services

Berlin wächst und soll bald 4 Mio Einwohner haben

Dabei ließen die Fachleute der Immobilienbranche im vergangen Jahr aufgrund der Ergebnisse die Korken knallen. Auch dieses Jahr sehen sie positiv und widersprechen im Rahmen einer Umfrage von Rueckerconsult dem Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA): Knapp zwei Drittel (67 Prozent) der Befragten widersprachen dabei der Prognose des ZIA. Nur rund ein Viertel (27 Prozent) stimmten der Aussage des Gutachtens zu, sechs Prozent der Befragten konnten sich nicht für eine klare Antwort entscheiden. Auch Deutsche Bank Research sieht nach einer Darstellung aus dem Februar in den Metropolstandorten keinen Preisabbruch oder gar eine Trendwende bei den Immobilienpreisen. Und wer dort eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten möchte, berichtet von ähnlichen Erlebnissen.

Auch das Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) vermeldete für 2016 den höchsten Zuwachs der vergangenen Jahre: „Der größte Anstieg wurde in Berlin registriert, also genau in der Stadt, bei der nach Einschätzung des ZIA das höchste Risiko droht“, erklärt Jens Meier, Immobilienexperte der WKZ Wohnkompetenzzentren. 2016 war nach Angaben von JLL das Jahr mit dem stärksten Mietpreisanstieg seit Beginn der Marktbeobachtung durch das Unternehmen in 2004. Auf Jahressicht liege das gemittelte Mietwachstum in den acht untersuchten Wohnungsmärkten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig bei knapp acht Prozent. Die Spanne reiche von vier bis zwölf Prozent. Damit bewege sich der Mietpreisanstieg seit 2004 zwischen plus 26 Prozent in Köln und plus 69 Prozent in Berlin. „Derartige Zahlen machen den Druck auf die Städte deutlich oder genauer genommen den Druck auf die Menschen, die eine Wohnung in einer der gefragten Städte suchen“, sagt Meier.

Diese Aussage geht einher mit einer anderen Beobachtung: Denn noch nie pendelten so viele Menschen in Deutschland zur Arbeit wie im Bemessungsjahr 2015. Experten gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung in 2017 und 2018 fortsetzen werde. München ist dabei die Pendlerhauptstadt Deutschlands. Interessanterweise wächst die Zahl der Pendler in Berlin am schnellsten. Legt man dabei eine Schablone auf die Kriterien Miet- und Kaufpreissteigerung und schaut dann, wie weit Menschen bereit sind, zur Arbeit zu fahren, trifft man auf erstaunliche Überschneidungen – und das ist auch logisch. Viele Bürger können es sich schlicht nicht mehr leisten, in der Stadt zu wohnen. Mehr Pendler bedeutet aber auch mehr Belastung für die Städte und wissenschaftlichen Studien zufolge tragen lange Pendlerstrecken auch nicht gerade zur Steigerung der Volksgesundheit bei.

Zu all diesen Aspekten kommt eine weitere Problematik: Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese führt seit Anfang des Jahres zu massiven Verschärfungen bei der Finanzierung von Immobilien – also Häusern und Wohnungen – in der Zielgruppe der jungen Familien aber auch der Senioren, wenn das Finanzierungsende in die Zeit nach dem Renteneintritt fällt. Vielen wird damit der Zugang zu Finanzierungen erschwert – der Kauf einer Immobilie als Alternative zur Miete rückt damit in weite Ferne.

Viele Experten sehen daher Versäumnisse in der Wohnungspolitik der Städte. Grundstücke würden zu selten ausgewiesen, die Städte versuchten zudem, sich über diesen Weg finanziell gesundzustoßen, statt die Grundstücke vergünstigt anzubieten. Alternativen für bezahlbaren Wohnraum müssen her. Aber wie? „Nach dem 2. Weltkrieg blühte in Deutschland das Genossenschaftswesen auf und schaffte somit Wohnraum für Generationen. Über diesen Ansatz lohnt es sich auch jetzt nachzudenken“, so der WKZ-Chef Meier. Fakt ist: Bei Wohnungsgenossenschaften stehen das Wohl und die Interessen der Mitglieder im Vordergrund. Und eben nicht Profitmaximierung. Eine derartige Vorgehensweise hat schon immer geholfen, gesellschaftliche Herausforderungen zu erfüllen.

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